第十五章  地役權

本章導言

本章是對“地役權”的規定。該章規定了地役權的含義,地役權合同,地役權登記的效力,供役地權利人的義務,地役權人的權利和義務,地役權的期限,在享有和負擔地役權的土地上設立土地承包經營權、宅基地使用權,在已設立用益物權的土地上土地所有人設立地役權,地役權不得單獨轉讓,地役權不得單獨抵押,需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓,供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓,地役權的消滅,己經登記的地役權變更登記、注銷登記等內容。

第三百七十二條  地役權人有權按照合同約定,利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地,自己的不動產為需役地。

釋義

本條是關于地役權人權利的規定。

地役權是指以他人不動產供自己不動產的方便和利益之用的權利。地役權的發生通常需要有兩塊權屬不同的土地存在。為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地,而享有方便和利益的土地稱為需役地。地役權具有以下特征:

首先,地役權是利用他人的不動產的權利。例如,甲工廠原有東門可以出入,為了員工通行的便利,甲工廠欲開西門,借用乙工廠的道路通行。于是,甲工廠與乙工廠約定,甲工廠向乙工廠支付使用費,乙工廠允許甲工廠的員工通行。這樣,甲工廠在乙工廠使用的土地上設立了地役權。甲工廠使用的土地稱為需役地,乙工廠使用的土地稱為供役地。

其次,地役權是為了提高自己的不動產的效益。地役權的設立,是為了增加需役地的利用價值和提高其效益為目的。例如,為需役地的便利而在供役地上設立的排水、通行、鋪設管道等地役權;為需役地上的祝野開闊而在供役地上設立的眺望地役權等。

最后,地役權按照合同約定而取得。設立地役權,應當由供役地的權利人與需役地的權利人之間訂立地役權合同。需役地的權利人取得地役權,成為地役權人,而供役地的權利人則負有容忍義務和不妨礙地役權人行使權利的義務。地役權的內容雖然可由當事人依意思自治原則約定,但不得違反法律的強制性規定和公序良俗。

在此,應當注意地役權與相鄰關系的區別。二者的區別主要表現為:第一,在提供便利的內容方面存在區別。根據相鄰關系的法律規定,相鄰一方必須為另一方提供便利,這種便利實際上是他人為了使自己的權利得到正常行使而對另一方提出的提供便利的最低要求。而地役權的設立不是為了滿足不動產權利行使中的最低要求,而是為了使自己的權利更好地得到行使,對他人提出了更高的提供便利的要求,對他人的不動產權利將進行較大的限制。第二,性質不同。相鄰關系是基于法律的直接規定而產生的,是法律要求相鄰一方對另一方提供必要的便利,使另一方維持正常的生產和生活秩序。地役權是根據地役權人與供役地權利人之間的約定而產生的,是地役權人利用他人不動產而使自己的不動產獲得更大的效益。第三,在是否無償取得方面不同。由于相鄰關系是法律直接規定的,一方取得的必要便利不需要向另一方支付任何對價。而地役權的取得往往是有償的,地役權人應向供役地的權利人支付一定的費用。第四,在土地是否相鄰方面不同。相鄰關系發生在兩塊相互鄰近的土地的權利人之間。地役權可以發生在相鄰的兩塊土地之間,也可以發生在并不相鄰的兩塊土地之間。

第三百七十三條  設立地役權,當事人應當采用書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款:

(一)當事人的姓名或者名稱和住所;

供役地和需役地的位置;

利用目的和方法;

地役權期限;

費用及其支付方式;

解決爭議的方法。

釋義

本條是關于地役權合同的規定。

地役權合同是指需役地的權利人與供役地的權利人之間達成的以設立地役權為目的的協議。設立地役權,需役地的權利人與供役地的權利人應當以書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括以下條款:

1.當事人的姓名或者名稱和住所。地役權合同的雙方當事人是需役地的權利人和供役地的權利人,可以是土地所有人、建設用地使用權人、宅基地使用權人、土地承包經營權人等。

2.供役地和需役地的位置。供役地與需役地之間可以相鄰,也可以存在一定距離。只要利用供役地能夠提高需役地的利用價值,就可以設定地役權。供役地和需役地所在的方位、“四至”、面積等,應當在地役權合同中明確記載。

3.利用目的和方法。地役權人利用他人的不動產的目的可以是通行、取水、排水、鋪設管道、眺望等。地役權人利用他人的不動產的方法,則依據利用目的的不同而異。例如,設立通行地役權的,可以采取鋪設新的道路的方法,也可以采取利用己有的道路的方法。

4.地役權期限。地役權合同應當約定地役權的存線期限。地役權人利用他人的不動產的期限,不得超過他人享有的建設用地使用權、土地承包經營權等權利的期限。

5.費用及其支付方式。地役權的設立可以是有償的,也可以是無償的。在地役權有償設立的情形下,當事人應當在地役權合同中約定供役地的使用費用,以及采取分期支付還是一次性支付的方式等。

6.解決爭議的方法。當事人之問的爭議解決方法可以是和解、調解、仲裁、訴訟等途徑。

第三百七十四條  地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記;未經登記,不得對抗善意第三人。

釋義

本條是關于地役權效力的規定。

地役權合同生效時,地役權設立。如果地役權人或者供役地權利人要求登記的,可以向不動產登記機構申請辦理地役權登記。未辦理地役權登記的,不得對抗善意第三人。本條之所以沒有采取地役權登記生效主義,而是采取地役權登記對抗主義,是為了方便當事人設立地役權,減少成本。例如,甲房地產開發公司取得某市區河畔一塊地的建設用地使用權,準備以“觀景”為理念設計并建造一幢高層觀景商品住宅樓。但該地前面有一平房制衣廠,為了該住宅樓業主能在房間里欣賞河畔風景,雙方約定:制衣廠在30年內不得在該土地上興建三層高以上建筑;作為補償,甲公司每年向制衣廠支付20萬元。三年后,制衣廠將該地的建設用地使用權轉讓給乙公司,乙公司在該地上動工修建高層電梯公寓。甲公司得知后,便要求乙公司立即停止興建,但遭到拒絕。于是,甲公司向法院提起訴訟。按照本條規定,法院不能支持甲公司的主張。因為甲公司與制衣廠之間的地役權合同沒有到登記機構登記,不能對抗善意的第三人乙公司,乙公司沒有義務遵守地役權合同的約定。甲公司只能基于合同,要求制衣廠承擔違約責任。

《不動產登記暫行條例實施細則》第60條、第64條規定,按照約定設定地役權,當事人可以持需役地和供役地的不動產權屬證書、地役權合同以及其他必要文件,申請地役權首次登記。地役權登記,不動產登記機構應當將登記事項分別記載于需役地和供役地登記簿。供役地、需役地分屬不同不動產登記機構管轄的,當事人應當向供役地所在地的不動產登記機構申請地役權登記。供役地所在地不動產登記機構完成登記后,應當將相關事項通知需役地所在地不動產登記機構,并由其記載于需役地登記簿。地役權設立后,辦理首次登記前發生變更、轉移的,當事人應當提交相關材料,就已經變更或者轉移的地役權,直接申請首次登記。

第三百七十五條  供役地權利人應當按照合同約定,允許地役權人利用其不動產,不得妨害地役權人行使權利。

釋義

本條是關于供役地權利人的義務的規定。

地役權設立后,供役地的權利人應當按照地役權合同的約定,履行相應的義務。具體而言:一是允許地役權人利用其不動產。供役地的權利人負有容忍義務,包括允許他人在自己的土地上通行、對自己行使土地的權利進行限制、放棄部分使用的權利、容忍他人對自己土地實施某種程度的損害等。供役地上的負擔范圍十分廣泛,當事人可以通過地役權合同約定負擔的內容。二是不得妨害地設權人行使權利。供被地權利人不得破壞地役權人建造的附屈設施,妨礙地役權人從事必要的附屬行為。例如,為了通過他人承包的土地而取水,需要在他人承包的土地下埋設管道。在這種情形下,供役地的權利人不得妨害地役權人建造必要的設施。

第三百七十六條  地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地,盡量減少對供役地權利人物權的限制。

釋義

本條是關于地役權人的權利和義務的規定。

地役權人享有按照地役權合同約定的利用目的和方法利用供役地的權利。由于地役權的內容各種各樣,因此,利用供役地的方法也各不相同。有的是地役權人為一定的行為,也有的是供役地人不為一定的行為。前者如通行地役權,后者如眺望地役權。

地役權人應當盡量減少對供役地權利人物權的限制。在某些情況下,為了實現地役權設立的目的,地役權人需要從事必要的附屬行為。例如,在供役地上修筑道路等,但地役權人從事一定的附屬行為,應當是必要的、不得已的,目的是為了更好實現地役權。因此,地役權人應當以對供役地損害最小的處所和方法進行。如果地役權人建造附屬設施造成供役地權利人損害的,地役權人應當承擔賠償責任。

第三百七十七條  地役權期限由當事人約定;但是,不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

釋義

本條是關于地役權期限的規定。

地役權期限由供役地權利人和需役地權利人在合同中約定。在我國,土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權是有期限的。如果供役地權利人、需役地權利人是土地承包經營權人、建設用地使用權人,那么,他們之間約定的地役期限,不得超過土地承包經營權、建設用地使用權的剩余期限。例如,供役地的建設用地使用權的剩余期限為15年,而需役地的建設用地使用權的剩余期限為30年,在這種情況下,地役權期限最長為15年。

第三百七十八條  土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的,設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時,該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。

釋義

本條是關于在享有和負擔地役權的土地上設立土地承包經營權、宅基地使用權的規定。

地役權具有從屬性。地役權本質上為一種獨立的用益物權,但因地役權是為了需役地的方便和利益而設定的權利,因此應當從屬于需役地而存在。當土地所有人享有地役權,在同一土地上再設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時,該土地承包經營權人、宅基地使用權人等主體繼續享有已設立的地役權。這些用益物權人有權要求供役地權利人提供便利服務。例如,A農村集體經濟組織為自己所有的一塊土地便利,與B農村集體經濟組織訂立地役權合同,取得了通過B集體經濟組織所有的土地排水的地役權。其后,A農村集體經濟組織將其所有的這塊土地承包給甲。甲作為土地承包經營權人,繼線享有在 B集體經濟組織所有的土地排水的地役權。

當土地所有人負擔地役權,在同一土地上再設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時,該土地承包經營權人、宅基地使用權人等主體繼續負擔已設立的地役權。此時,這些用益物權人不得拒絕向地役權人提供便利服務。例如,A 農村集體經濟組織為自己所有的土地排水的便利,與B農村集體經濟組織訂立地役權合同,取得了通過 B 集體經濟組織所有的一塊土地排水的地役權。其后,B 農村集體經濟組織將其所有的這塊土地承包給乙。乙作為土地承包經營權人,繼續負擔在B 集體經濟組織所有的土地上已設立的排水地役權。乙不得拒絕向地役權人提供排水的便利服務。

第三百七十九條  土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的,未經用益物權人同意,土地所有權人不得設立地役權。

釋義

本條是關于在已設立用益物權的土地上,土地所有權人設立地役權的規定。

在土地上設立地役權,將對土地的使用人利用該土地產生影響。如果末經土地承包經營權人、建設用地使用權人、宅基地使用權人等用益物權人同意,土地所有權人擅自在上還權利人使用的土地上設立地役權,就意味著土地所有權人為用益物權人設立了義務。這違反了用益物權作為一種獨立的物權所具有的排他性特征。因此,本條規定,如果土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的,未經用益物權人同意,土地所有權人不得設立地役權。當然,如果土地所有權人征得了用益物權人的同意,則可以在用益物權人使用的土地上設立地役權。

第三百八十條  地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的,地役權一并轉讓,但是合同另有約定的除外。

釋義

本條是關于地役權不得單獨轉讓的規定。

地役權具有從屬性。需役地的使用人不得保留需役地的使用權而單獨轉讓地役權,或者保留地役權而單獨將需役地的使用權轉讓,也不得將需役地的使用權、地役權分別轉讓給不同的主體。當土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓時,地役權應當一并轉讓,除非地役權合同另有約定。例如,甲公司與乙公司約定:為滿足甲公司開發住宅小區觀景需要,甲公司向乙公司支付100萬元,乙公司20年內不在自己廠區建造8 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久,乙公司在自己的廠區建造了一棟10米高的廠房。此時,小區業主有權請求乙公司拆除超過8米的建筑。因為甲公司已經將房屋售出,房屋占用土地范圍內的建設用地使用權也因此轉移給了小區的業主,而地役權具有從屬性,隨之轉讓,所以小區業主有權請求乙公司拆除超過 8 米的建筑物。

第三百八十一條  地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的,在實現抵押權時,地役權一并轉讓。

釋義

本條是關于地役權不得單獨抵押的規定。

地役權具有從屬性。地役權不得與需役地的所有權或者使用權相分離,作為其他權利的標的。因此,本條規定,地役權不得單獨抵押。若將地役權作為抵押權的標的,則在實現抵押權時,地役權將與需役地的所有權或者使用權相分離而發生轉讓。而地役權是為了提高土地利用的便利而設立的權利,脫離了需役地的所有權或者使用權,地役權也就變得沒有任何意義。若土地經營權、建設用地使用權等抵押的,則在實現抵押權時,地役權隨土地經營權、建設用地使用權等一并轉讓。

第三百八十二條  需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時,轉讓部分沙及地役權的,受讓人同時享有地役權。

釋義

本條是關于需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的規定。

地役權具有不可分性。地役權是為整個需役地提供便利,如果需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等已經部分轉讓,那么,為需役地的便利而使用供被地的權利,在各個部分的需役地上仍然繼續存在。例如,甲為了通行的便利,在乙地上設立了通行地役權,并進行了地役權登記。后來,甲將需役地上的建設用地使用權分為兩個部分,其中一部分轉讓給了丙,甲與丙的通行仍然需要經過乙地,并辦理了地役權登記。在本案中,需役地上的建設用地使用權雖然已經發生了部分轉讓,但是甲、丙仍然享有地役權。

但是,如果需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時,只有轉讓部分涉及地役權的,則地役權就僅在該轉讓部分上繼續存在,在其他部分上將不再存在。例如,甲、乙約定,甲靠近乙土地的部分不得建筑工作物或者種植竹木,旨在保障臨近甲地的部分乙地的取水便利。后來乙的土地一分為二,一部分臨近甲地,另一部分與甲的土地不再相連。此時,地役權應當仍然存在于臨近甲土地的這塊土地上,而遠離甲土地的另一塊土地的權利人不再享有地役權。

第三百八十三條  供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時,轉讓部分涉及地役權的,地役權對受讓人具有法律約束力。

釋義

是關于供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的規定。

地役權具有不可分性。地役權是在整個供役地上的負擔,而不僅僅是在部分供役地上設立的負擔。供役地以及供役地上的地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的,地役權在轉讓后的各個部分供役地上繼續存在。例如,甲地在乙地設立有取水地役權,后來乙地分割為丙、丁兩塊地。如果甲地的取水地役權涉及丙、丁兩塊土地,那么,該取水地役權對受讓人具有約束力,丙、丁兩地的使用人仍然要負擔甲的取水地役權。

但是,如果供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓,且地役權僅與某部分轉讓后的供役地相關時,那么,地役權就只對該轉讓部分的受讓人具有法律約束力。例如,甲與乙約定,為了保證甲的建筑物的采光良好以及能夠眺望遠處風景,乙不得在其使用的土地東南角再建相當高度的建筑物。后來,乙將其土地使用權轉讓給丙和丁,其中,丙在位于北向的土地上獲得土地使用權,丁在位于南向的土地上獲得土地使用權。由于位于北向的土地并不涉及地役權,因此,丙使用的土地上不再負擔地役權。而位于南向的土地涉及地役權 ,所以,地役權對丁具有法律約束力,丁使用的土地上仍然存在地役權負擔,即丁不得在其使用的土地東南角再建相當高度的建筑物。

第三百八十四條  地役權人有下列情形之一的,供役地權利人有權解除地役權合同,地役權消滅:

(一)違反法律規定或者合同約定,濫用地役權;

(二)有償利用供役地,約定的付款期限屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

釋義

本條是關于地役權消滅的規定。

本條規定,當發生下列情形之一的,供役地的權利人有權解除地役權合同,地役權因此而消滅:

1.地役權人違反法律規定或者合同約定,濫用地役權。地役權合同生效后,地役權人與供役地的權利人都應當遵守合同的約定,不得擅自解除合同。但是,如果地役權人違反法律規定或者合同約定,濫用地役權的,那么供役地的權利人有權解除合同。例如,甲與乙訂立地役權合同,約定甲有權通行乙承包的土地取水灌溉。后來乙發現甲通行乙承包的土地取水灌溉時,大量踩壞其承包地上種植的莊稼。此時,乙有權解除地役權。

2.有償利用供役地,約定的付款期限屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。地役權合同可以為有償合同,也可以為無償合同,由雙方當事人約定。若地役權合同為有償合同的,地役權人應當按照合同的約定向供役地的權利人支付使用費。若地役權合同約定的付款期限屆滿后,地役權人沒有支付使用費的,且供設地權利人在合理期限內兩次催告,地役權人仍然不履行支付使用費的義務,那么這表明地役權人不能履行合同或者沒有履行合同的誠意。在此情形下,供役地的權利人有權解除合同。

本條規定的上述兩種情形是供役地權利人行使地役權合同解除權的法定事由。除此之外,地役權還可以因下列原因消滅:(1)地役權設定的期限屆滿。當事人設定地役權,其期限由雙方依法協商確定。如果地役權設定的期限屆滿,地役權消滅。(2)供役地因自然原因不能實現利用目的。供役地已沒有可供或不能供需役地便利之用的,地役權設立的目的已經不能達到,此時地役權消滅。例如,地役權人需要從供役地取水,水源枯竭后,地役權就沒有存在的必要了。(3)地役權人放棄地役權。地役權作為一項財產權利,可由權利人予以處分。如果地役權是有償取得的,地役權人應在向供役地權利人支付使用費用后,才能放棄地役權。如果地役權是無償取得的,則地役權人可以隨時放棄地役權。(4)供役地或者需役地被征收。國家因公共利益的需要而征收供役地或者需役地的,地役權消滅。

第三百八十五條  已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

釋義

本條是關于已經登記的地役權變更登記、注銷登記的規定。

如果當事人在設立地役權時己經辦理了登記,就產生了對抗善意第三人的效力。在已經登記的地役權發生變更、轉讓或者消滅時,辦理相應的變更登記或者注銷登記就能夠向社會公眾公示地役權的狀態;若沒有辦理變更登記或者注銷登記,則地役權在法律上沒有真正完成物權的變動。本條之所以要求當事人應當及時辦理變更登記或者注銷登記,是因為該供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權很有可能轉讓給他人,對受讓人而言,其獲得設定了地役權負擔的土地承包經營權、建設用地使用權 等用益物權,將會使受讓人的權利行使受到一定的限制。通過上述登記,受讓人便可了解到該供役地上地役權的狀態,從而決定是否受讓該供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權。這樣,有利于保護交易安全和善意第三人的利益。

《不動產登記暫行條例實施細則》第62條規定,已經登記的地役權因土地承包經營權、建設用地使用權轉讓發生轉移的,當事人應當持不動產登記證明、地役權轉移合同等必要材料,申請地役權轉移登記。申請需役地轉移登記的,或者需役地分割轉讓,轉讓部分涉及已登記的地役權的,當事人應當一并申請地役權轉移登記,但當事人另有約定的除外。當事人拒絕一并申請地役權轉移登記的,應當出具書面材料。不動產登記機構辦理轉移登記時,應當同時辦理地役權注銷登記。第63條規定,已經登記的地役權,有下列情形之一的,當事人可以持不動產登記證明、證實地役權發生消滅的材料等必要材料,申請地役權注銷登記:(1)地役權期限屆滿;(2)供役地、需役地歸于同一人;(3)供役地或者需役地滅失;(4)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致地役權消滅;(5)依法解除地役權合同;(6)其他導致地役權消滅的事由。