第十四章  居住權

本章導言

本章是對“居住權”的規定。該章規定了居住權的含義,以合同方式設立居住權,居住權無償設立和居住權登記,居住權的流轉,居住權消滅的原因及居住權注銷登記,以遺囑方式設立居住權等內容。

第三百六十六條  居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。

釋義

本條是關于居住權的權利內容的規定。

所謂居住權,是指以居住為目的,對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。居住權是一個古老的法律概念,羅馬法就有明確規定。在羅馬法中,人役權有用益權、使用權與居住權三種。故居住權是一種人役權,即為特定人的利益而設定的役權,其最初目的是以遺贈用益權的方式,使某些有繼承權的家庭成員(特別是對繼承權被剝奪的寡婦或未婚女兒)有可能取得一種供養!斗▏穹ǖ洹贰兜聡穹ǖ洹贰兑獯罄穹ǖ洹贰段靼嘌烂穹ǖ洹贰堵妨硭拱材敲穹ǖ洹返榷紝幼噙M行了明文甚至是專章的規定。居住權具有以下特征:

其一,居權是在他人的住宅上所設立的物權。先有房屋所有權才能產生居住權,居住權的設立是房屋所有權人行使所有權的結果,也是房屋所有權在經濟上得以實現的手段和途徑。

其二,居住權是為特定的自然人基于生活用房而設定的權利。居住權雖然具有財產屬性,與此同時還具有較強的人身屬性,只能由特定的權利人所享有。居住權主要是自然人為了贍養、扶養等需要而設立的,是基于生活居住而設定的。如果為商業目的而使用他人的住房,一般只能設定租賃權而不應當設立居住權,因此,居住權只能由自然人享有,不能由法人或非法人組織享有。

其三,居住權人有權占有、使用他人所有的住宅。居住權人使用住宅的面積應當按照合同的約定。居住權人既可以使用他人的全部住宅,也可以使用他人住宅的一部分,如無特別約定,原則上應當以保證居住權人正常居住、生活為限。

其四,居住權具有長期性。居住權是長期權利,甚至可能是為居住權人終身所設定的。因為這一原因,權利人可以對房屋進行必要的裝修改善,并且能夠長期、穩定地享有這種改善利益。

在本法中確認居佳權,具有以下意義:(1)有利于緩解居民的住房緊張問題。(2)體現公民之間互幫互助,互通有無,在一定程度上有利于弘揚社會道德,醇化社會風尚。(3)有利于充分發揮我國家庭的職能。允許設立居住權,使一部分家庭成員享有居住的權利,在一定程度上可以實現家庭相應的社會職能。(4)有利于充分尊重住宅所有人的意志和利益。住宅所有人可以通過遺囑、合同等方式而為他人設立居住權,同時將住宅所有權留給其法定繼承人繼承。

第三百六十七條  設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款:

當事人的姓名或者名稱和住所;

住宅的位置;

(三)居住的條件和要求;

(四)居住權期限;

解決爭議的方法。

釋義

本條是關于以合同方式設立居住權的規定。

以合同方式設立居住權的,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。例如,男女雙方在離婚時,離婚協議中規定,房婚后房屋所有權歸屬于男方,但女方對其中一間房屋享有終身居住權。又如孤寡老人A與其兄弟B合資建,約定房屋由 B單獨所有,但A 在有生之年享有居住權。

居住權合同的內容一般包括:(1)當事人的姓名或者名稱和佳所。居住權合同應對雙方當事人的姓名或者名稱、住所進行規定。(2)佳宅的位置。居住權合同應對用于設立居住權的住宅所處的具體位置加以規定。(3)居住的條件和要求。居住權合同應對住宅居佳條件和要求進行規定。(4)居住權期限。當事人在居住權合同中規定居佳權的期限。居佳權的存續期限對雙方當事人均利益攸關,如不作約定只能推定權利人終身享有。如此,既可能給所有權人造成過重負擔,又會對居住權的轉讓和繼承產生障得,所以應提示當事人慎重考慮。(5)解決爭議的方法。居住權合同中應對雙方當事人發生爭議時的解決方法加以規定。如果當事人之間發生爭議的,可以約定向法院起訴,或者向仲裁機構提起仲裁等。

第三百六十八條  居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

釋義

本條是關于居住權無償設立和居佳權登記的規定。

居住權的設立原則上屬于一種恩惠行為,居住權人取得居住權通常都是無償的,不需要支付對價。居住權通常都是佳宅所有人為了盡特定的社會義務或者施加恩惠于他人,因此,居住權人在居住他人住宅期間不必向住宅的所有人支付費用。但是,當事人約定居住權人有償居住他人住宅的,則居住權人應當向住宅的所有人支付費用。在有的情形下,當事人在通過合同的方式設定居住權時,本質上是在從事一種交易行為,不應當將其完全限定為無償的情形。例如,在以房養老的情形下,老年人將房屋所有權移轉給相關金融機構,由金融機構在該房屋之上為老年人設定居住權,并定期對老年人支付一定數額的金錢,如果將居住權的設立方式完全限定為無償,則可能使得此種以房養老的模式難以運行。

我國不動產物權變動采登記要件主義,居佳權作為不動產物權之一種,理當以登記為權利取得條件。未經登記的居住權合同,僅產生合同法上的效果。本條規定,設立居住權,還必須向不動產登記機構申請辦理登記手續。不動產登記機構應當在登記簿中明確記載居住權的內容。經不動產登記機構登記后,居住權設立。

第三百六十九條  居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。

釋義

本條是關于居住權流轉的規定。

由于居住權具有較強的人身依附屬性,只能由特定的人享有,因而,居住權設立以后,不得轉讓、繼承。那么,設立居住權的住宅可否用于出租呢?有學者認為,因為在特殊情況下,居住權人居住房屋較大,但其生活可能指據,因此,應當允許居住權人出租部分房屋以解一時之需,這不僅有利于減輕其生活困難,而且不會損害房屋所有權人的利益。然而,一旦允許居住權人可將房屋租賃,就意味著該房屋不僅居住權人能居住,且他人也能居住,這顯然有違居住權是為了滿足相關個人居需要,而不是為了使其從中獲益的目的,所以,居住權人不得將房屋出租給他人使用,也不得將房屋用于生產經營活動,否則就違背了居住權設立的日的。但是在特殊情形下,例如,在以房養老的情形下,老年人的房屋面積較大,自己居住空間充足,應當允許當事人約定可將部分房屋進行出租,以獲得經濟收益。這種例外應當局限于非基于共同生活關系而產生的居住權場合,而在基于共同生活關系中的幫扶性質的居住權中,則不宜肯定居住權人享有出租房屋的權利。

第三百七十條  居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。

釋義

本條是關于居住權消滅的原因及居住權注銷登記的規定。

居住權消滅的原因主要包括:其一,居住權期限屆滿。居住權設立的期限屆滿以后,物權關系消滅,居住權當然消滅。其二,居住權人死亡。由于居住權具有特定的人身性,只能由特定的居住權人享有,不得繼承、轉讓,因此,居住權人死亡的,居住權消滅,任何人不得再主張居住權。為維持房屋權屬關系的準確,居住權消滅的,當事人應當及時向不動產登記機構辦理注銷登記。

第三百七十一條  以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。

釋義

本條是關于以遺囑方式設立居住權的規定。

住宅所有人生前可以通過遺囑對房屋的使用進行安排。例如,房屋的所有人在遺囑中規定,房屋由法定繼承人繼承,但必須留出一間房屋由其配偶終身使用。以遺囑方式設立居住權的,參照本章關于居住權的有關規定,包括居權無償設立、居住權登記取得、居住權不得轉讓、繼承等。