第六章 業主的建筑物區分所有權

本章導言

本章是對“業主的建筑物區分所有權”的規定。業主的建筑物區分所有權由專有部分的所有權、共有部分的共有權、共同管理的權利構成。本章對以下內容進行了明確規定:建筑物專有部分所有權的內容;共有部分共有權的內容;建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房歸屬;車位、車庫歸屬;車位、車庫首先滿足業主需要;業主大會、業主委員會的設立;業主共同管理權利;住宅改為經營性用房;業主大會、業主委員會快定的效力;建筑物及其附屬設施的維修資金的歸屬、使用;業主其有部分產生的收人歸屬;建筑物及其附屬設施的費用分推、收益分配;業主對建筑物及其附屬設施管理權利;物業服務企業或者其他管理人權利義務;業主的義務以及對業主合法權益保護;業主有權請求建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主承擔民事責任;等等。

第二百七十一條  業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

釋義

本條是關于建筑物區分所有權基本內容的規定。

根據本條的規定,業主的建筑物區分所有權包括以下三項內容:一是業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權;二是業主對專有部分以外的共有部分享有共有的權利;三是業主對共有部分享有共同管理的權利。

業主的建筑物區分所有權具有以下特征:

1、復合性。業主的建筑物區分所有權由專有部分的所有權、對共有部分享有的共有權和共同管理的權利構成。而一般的不動產所有權,其構成是單一的,所有權人對不動產享有占有、使用、收益和處分的權利。

2、專有部分所有權的主導性。沒有專有部分的所有權,就無法產生業主對共有部分的共有權以及共同管理的權利。業主對專有部分所有權的權利范圍決定了其對共有部分的共有權以及共同管理權利的范圍。在業主進行權利登記時,只需要對專有部分所有權進行登記,而共有部分的共有權和共同管理的權利無須單獨登記。

3、整體性和不可分割性。構成業主建筑物區分所有權的三項內容是一個權利集合體,三種權利是緊密結合的整體,不可分割。業主不能對建筑物區分所有權進行分割轉讓、抵押或繼承。

4、業主身份的多樣性。建筑物區分所有權的業主具有多重權利人的身份。就其為專有部分的所有權主體而言,業主為專有所有權人。就其對共有部分享有所有權而言,業主為共有權人。就其對區分所有的建筑物行使管理權而言,業主為管理權人或成員權人。而一般的不動產所有權中,權利人主體的身份是單一的,要么是所有權人、要么是共有權人,不得同時兼有所有權人和共有權人的雙重身份。

第二百七十二條  業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。、

釋義

本條是關于業主對專有部分享有所有權的規定。

所謂專有部分,是指具有構造上以及使用上的獨立性,并能夠成為分別所有權客體的部分。構成建筑物的專有部分,應當具備三個要件:一是構造上的獨立性,又稱“物理上的獨立性”。這意味著一個專有部分與另一個專有部分在建筑物構造上能夠客觀區分其范圍。二是使用上的獨立性,又稱“機能上的獨立性”。三是能夠登記成為特定業主所有權的客體。各個區分部分應當與一股獨立的建筑物相同,具有能夠滿足一般生活目的的獨立機能。關于專有部分的范圍,即專有部分相互間或與共用部分相互間的分隔部分究竟至何處界線為止,大陸法系各國建筑物區分所有權理論上存在四種學說:中心說、空問說、最后粉刷表層說及壁心和最后粉刷表層說。通說為第四種學說,即壁心和最后粉刷表層說。業主對其建筑物專有部分享有所有權,依據本條規定,就是指業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。例如,業主可以對專有部分進行裝修、將專有部分出租、抵押等。

根據本條規定,業主對專有部分行使所有權,不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。由于各個專有部分在構造上相互關聯,使用上形成密切的關系,各個業主就形成了一定的共同利益,因此,業主行使專有部分的所有權時,應履行相應的義務。例如,業主對專有部分進行裝修時,不得拆除建筑物內的承重墻;業主在專有部分不得從事任意排放污染物、制造噪音等損害其他業主合法權益的行為。若其他業主的權益受到侵害,受害人可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失等。

第二百七十三條  業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

釋義

本條是關于業主對共有部分權利義務的規定。

業主對共有部分享有共有權。這種權利具有以下特點:(1)主體人數眾至,且身份具有復合性。在現代高層建筑中,一林建筑物內的業主人數眾多。而且這些業主既是共有權人,又是專有部分的所有權人和管理團體中成員。(2)客體范圍廣泛。共有部分的客體范圍包括:建筑物區劃內的道路(但屬于城鎮公共道路的除外);建筑區劃內的綠地(但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外);建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房;占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;地基、電梯、屋頂平臺等。(3)共有權的取得、變更與喪失決定于專有所有權。業主取得專有部分的所有權,自然就取得了共有部分的所有權;專有部分的所有權轉讓,自然就導致共有部分所有權的轉讓。

業主對共有部分既享有權利,又負有義務。例如,電梯不得作為專門的運輸工具而使用,而應當用于行人的上下樓使用;停車場是用于停放車輛的,不得用作堆放雜物等;等等。本條第1款規定,業主不得以放棄權利為由不履行義務。例如,業主不得以不使用電梯為由,不繳納電梯的維修費用。

本條第2款規定,業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。業主的建筑物區分所有權是由專有部分所有權、共有部分共有權、共同管理的權利構成的。在業主的建筑物區分所有權的構成中,專有部分所有權具有指導地位。業主轉讓專有部分(住宅、經營性用房)的所有權,其對共有部分的共有權和共同管理的權利也同時轉讓。受讓人在受讓專有部分的所有權時,也必須同時取得共有部分的共有權、共同管理的權利。

第二百七十四條  建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。

釋義

本條是關于建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房歸屬的規定。

第一,關于建筑區劃內的道路的歸屬。根據本條規定,建筑區劃內的道路屬于業主共有,但是屬于城鎮公共道路的除外。這里的道路歸業主共有,不是指道路的土地所有權歸業主共有,而是道路作為土地上的附著物歸業主共有。

第二,關于建筑區劃內的綠地的歸屬。這里所謂“建筑區劃內的綠地”,是指作為土地上附著物的綠地。在我國,土地所有權禁止交易,因此,,綠地的土地所有權自不是本條所稱“屬于業主共有”或“屬于個人”綠地權利的范圍。對于建筑區劃內綠地的歸屬,本條規定,其屬于業主共有,但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

第三,關于建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房的歸屬。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施、物業服務用房是建筑區劃內環境配套服務所必需的,也是建筑區劃內居住質量保障所必需的。

因此,本條規定,建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有。

第二百七十五條  建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

釋義

本條是關于車位、車庫歸屬的規定。

近年來,隨著家庭購買私車數量的迅猛增長,小區的停車問題越來越成為人們關注的焦點問題,由此,住宅小區的車位、車庫相關糾紛也日漸增多。本條第1款規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。本款所指“車位”,是指住宅小區內在地上或地下設置的以停放機動車輛為日的的開放式的場所;“車庫”,是指在住宅小區內設置的以停放機動車輛為日的的具有封閉空間的場所。本款規定的約定方式包括“出售”“附贈”“出租”等三種形式。其中“出售”“附贈”方式移較的是車位、車庫的所有權;而“出租”方式移轉的僅是債權意義上的使用權,或稱租賃權。這一規定的理由主要如下:(1)遵循私法自治原則的體現。只有當事人才是自身利益的最佳判斷者,法律不能越俎代庖地替當事人進行選擇。對車位、車庫的歸屬應 當根據約定確定,正是體現了私法 自治的要求。(2)行合市場經濟的內在要求。通過約定解決歸屬,實質上是通過市場機制解決糾紛。在市場經濟條件下,將此問題交給市場來解決,通過交易,在車位、車庫的歸屬上實現各方利益的最大化。(3)有利于鼓勵開發商修建車位、車庫。多年來,我國城市建設忽略了車位、車庫的建設,造成了目前城市車位、車庫緊張的狀況,停車難的問題非常突出。這就有必要刺激投資,使開發商從利益驅動考慮為小區業主提供必要的、合理的車位、車庫。

本條第2款規定,占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。這是因為業主共有的道路或者其他場地本身就是業主享有的建筑物區分所有權中的共有部分,業主對其享有共有權。

第二百七十六條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

釋義

本條是關于車位、車庫首先滿足業主需要的規定。

在實踐中,存在著開發商將小區內的車位、車庫高價賣給業主以外的第三人的現象。為了維護業主的權益,本條規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。這里的“首先’用語,旨在將開發商、業主群體、業主以外的第三人的利益進行比較,以突出業主群體的利益優先于其他兩種利益得到保護。

值得注意的是,如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例,將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為已符合本條“應當首先滿足業主的需要”的規定。其原因在于,規劃確定的配置 比例(即規劃確定的建筑區劃內規劃用手停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比切)具有法定性和確定性,業主在購文專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或租賃到車位、車庫,就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則,將有司能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。

第二百七十七條  業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

釋義

本條是關于業主大會、業主委員會設立的規定。

本條第1款規定,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。關于成立業主大會、業主委員會的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。國務院頒發的《物業管理條例》、住房和城鄉建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》(建房【2009】274 號)對此作了明確規定。具體如下:(1)物業管理區域內全體業主組成業主大會。一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。(2)同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。(3)業主委員會應當自選舉產生之日起30 日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任,由 5至11人單數組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

本條第2款規定,地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給子指導和協助。例如,《業主大會和業主委員會指導規則》規定,符合成立業主大會條件的,區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應 當在收到業主提出籌備業主大會書面中請后 60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組;首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表 街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成;等各組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任;籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦;籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區城內公告;業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決;等等。

第二百七十八條  下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數上比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且秀與表決人數過半數的業主同意。

釋義

本條是關于業主共同管理權利的規定。

本條第1款規定了由業主共同決定的事項。這些事項包括:

1.制定和修改業主大會議事規則。業主大會議事規則是業主大會組成、運作的規則,對全體業主具有重大影響,因此,應由業主共同決定。依據《業主大會和業主委員會指導規則》的規定,業主大會議事規則應當對下列主要事項作出;規定:業主大會名稱及相應的物業管理區城;業主委員會的職責;業主委員會議事規則;業主大會會議石開的形式、時間和議事方式:業主投票權數的確定方法;業主代表的產生方式;業主大會會議的表決程序;業主委員會委員的資格、人數和任期等;業主委員會換屆程序、補選辦法等;業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

2.制定和修改管理規約。管理規約又稱業主公約、業主規約或簡稱為規約,是規范區分所有建筑物(商品房住宅、公寓)的管理、使用乃至所有關系的自治規則。區分所有建筑物的管理規約,是業主為謀共同利益,確保良好的生活環境,由全體業主通過業主大會而就物業的管理、使用、維護與所有關系等制定的規則。它如同公司的章程、國家的憲法,具有業主團體根本自治法規的性質,系業主團體的最高自治規則和業主基于意思自治精神而對小區物業管理所作出的自律約定!段飿I管理條例》第17 條對管理規約的內容作了具體規定:“管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定!

3.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。業主委員會由業主大會選舉產生,是執行業主大會決定事項的機構。依據《業主大會和業主委員會指導規則》的規定,有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;喪失民事行為能力的;依法被限制人身自由的;法律、法規以及管理規約規定的其他情形。業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會1/3 以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:以書面方式提出群職請求的;不履行委員職責的;利用委員資格謀取私利的;拒不履行業主義務的;侵害他人合法權益的;因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

4. 選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。業主的建筑物區分所有權是各個業主的專有部分所有權、共有權和共同管理權利的結合。因此,各個業主應當有權決定對其財產的管理。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

5.使用建筑物及其附屬設施的維修資金。建筑物及其附屬設施的維修資金的使用,關系到全體業主的利益,因此,需要由業主共同決定。

6.籌集建筑物及其附屬設施的維修資金。建筑物及其附屬設施的維修資金的募集,與每個業主息息相關,因此,需要由業主共同決定!段飿I管理條例》也規定,住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

7.改建、重建建筑物及其附屬設施。對建筑物進行改建、重建,不僅需要付出有關費用,而且關系業主對建筑物及其附屬設施的使用,因此,需要業共同決定。

8.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。建筑物的共有部分屬于全體業主共有,若需要改變該部分的用途,或者利用該部分從事經營活動,事關全體業主的切身利益,因此,需要業主共同決定。

9.有關共有和共同管理權利的其他重大事項。這是一個兜底性條款。除了上述八項事項之外,其他有關共有和共同管理權利的重大事項也需要由業主共同決定。

本條第2款規定了業主共同決定的重大事項的表決權。具體如下:

1.由業主共同決定的事項,應當由專有部分面積占比2/3 以上的業主并且人數古比 2/3 以上的業主參與表決。本條款中的“專有部分面積”,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算!皩S胁糠置娣e占比”,是指每個專有部分面積與按照上述統計的各個專有部分面積的總和。本條款中的“人數”,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算;但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

2.決定籌集建筑物區其附屬設施的維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施,改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的,應當經參與表決專有部分 面積 3/4 以上的業主并且參與表決人數3/4以上的業主同意。

3.除了籌集建筑物及其附屬設施的維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施,改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的事項之外,決定其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主并且參與表快人數過半數的業主同意。

第二百七十九條  業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。

釋義

本條是關于住宅改為經營性用房的規定。

將住宅改變為經營性用房,在實踐中又稱為“住改商”。將原來用于居住的住宅改變為從事經營性活動的用房,會產生諸多不良影響。例如,業主利用屋頂平臺開餐館,擾亂了相鄰業主的正常生活;住宅改為經營性用房必然造成建筑區劃內的進出人員增多,共用的電梯、車位都會受到影響。因此,本條規定,“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件:遵守法律、法規以及管理規約;應當經有利害關系的業主一致同意。如果業主將住宅改變為經營性用房,未按照本條的規定經有利害關系的業主一致同意,有利害關系的業主有權請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。那么,如何確定有利害關系業主的范圍呢?有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內,該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主,在實務中也比較容易掌握和操作。此外,實踐中確實有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的的業主也與“住改商”行為存在利害關系的情況,但這部分業主的范圍難以統一劃定,為防止利害關系業主范圍的無限制泛化,其應證明利害關系的存在,即其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第二百八十條  業主大會式者業主委員會的決定,對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

釋義

本條是關于業主大會、業主委員會決定的效力的規定。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,是一個自治性質的組織。業主委員會是業主大會的執行機構,負責執行業主大會的決定。因此,本條第1款規定,業主大會或者業主委民會的決定,對全體業主都具有法律約束力。須注意的是,對全體業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定,必須是依法設立的業主大會或者業主委員會作出的,且必須是業主大會或者業主委員會依據法定程序作出的,同時應符合法律、法規及規章的規定,不違背社會公德,不損害社會公共利益、國家利益和他人的合法權益的決定,才對全體業主具有法律約束力,否則該決定便沒有法律約束力。

本條第2款規定,業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。這里的“侵害業主合法權益”不僅包括侵害業主的實體權利,例如,決定將明確屬于某特定業主的綠地作為全體業主共有的停車位等,也包括作出決定的程序違反法律規定。另外,最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,受侵害的業主請求人民法院撤銷業主大會或者業主委員會決定的,應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。此處行使撤銷權的 1年的期間在性質上為除斥期間,其不存在中止、中斷和延長的問題,屬于不變的固定期間。如此規定,既可以督促受侵害的業主及時行使權利,也有利于盡量維護業主共同生活秩序的穩定。

第二百八十一條  建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

釋義

本條是關于建筑物及其附屬設施的維修資金的歸屬 使用的規定。

維修資金用于對建筑物及其附屁設施的維護、修繕,這是對業主共同利益的保護。雖然維修資金的來源是各個業主按份繳納的資金,但是一旦繳納后就形成專用的維修資金,各個業主只能對其共同行使權利,而不能按照各自繳納的份額享有權利。因此,本條第1款規定,建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。關于維修資金的用途,本條第1款列舉了電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。為了保障業主對維修資金的知情權,依法監督維修資金的使用,對建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期予以公布!蹲≌瑢m椌S修資金管理辦法》對維修資金的信息公開作了具體規定,即直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會,應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,并向業主、公有住房售房單位公布下列情況:(1)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;(2)發生列支的項目、費用和分推情況;(3)業主、公有住房售房單位分戶賬中住住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;(4)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

本條第2款規定,緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。這里的“緊急情況”,應指發生危及房屋使用安全或公共安全等事項,不立即展開維修,則會損害業主或者社會公共利益。例如,電梯存在嚴重事故隱患,可能發生后及人身或者財產安全的緊急情況;消防部門認定需要立即整改的消防設施故障,屋面或者外墻滲漏水;供水或排水設施堵塞、爆裂等。依《住宅專項維修資金管理辦法》的規定,住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,,緊急情況下需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:(1)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;(2)業主委員會依據使用方案審核同意,并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;(3)業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;(4)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二百八十二條  建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

釋義

本條是關于業主共有部分產生的收入歸屬的規定。

實踐中,很多小區的開發商、物業服務企業往往未經業主大會或者業主委員會同意,在小區的電梯、道路、外墻、健身設施等業主共有空間中安置大量廣告牌或者從事其他經營行為;其收益狀況也從不向業主大會或者業主委員會報告。這些都無疑是對業主權益的侵害。有鑒于此,本條規定,建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。本條的這一規定,對于維護業主的共同權益具有重要意義!段飿I管理條例》第 54條也規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續;業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

第二百八十三條  建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例確定。

釋義

本條是關于建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配的規定。

對建筑物及其附屬設施的養護、維修,會帶來費用的負擔問題;將建筑物及其附屬設施授權他人使用或者經營,將會獲得收益。這些費用如何分推、收益如何分配,關系到每個業主的利益。本條規定,建筑物及其附屬設施的費用分推,收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例確定。這是基于對意思自治的尊重而允許當事人之間進行約定。如果對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項沒有約定或者約定不明確的,則按照每一個業主專有部分的面積與全體業主專有部分的總面積的比例來確定。這里的“專有部分面積”,應按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

第二百八十四條  業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。

釋義

本條是關于業主對建筑物及其附屬設施管理權利的規定。

業主對建筑物及其附屬設施的管理方式有自行管理與委托管理之分。所謂自行管理,是指業主自主執行管理業務或彼此構成一個管理團體執行管理業務。在業主人數較少時,由各業主直接管理。在業主人數較多時,相互間構成一個管理團體,管理并維持共同事務區共有部分。所謂委托管理,是指業主將管理業務概括地委托物業服務企業或其他管理人管理。此時,業主與管理人之間屬于一種委托關系。

在業主、業主大會選聘物業服務企業或其他管理人之前,應由建設單位選聘物業服務企業或其他管理人,并簽訂書面的前期物業服務合同!段飿I管理條例》規定,國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。業主大會成立之后,可以對建設單位;選聘的物業服務企業或其他管理人進行更換。因此,本條第2款規定,對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。

第二百八十五條  物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托,依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

釋義

本條是關于物業服務企業或者其他管理人權利義務的規定。

本法第三編對物業服務合同設專章進行了規定。物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同規定,享有管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施權利。同時,其也應履行相應的義務。這些義務主要包括:

1.應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

2.接受業主的監督。物業服務企業或者其他管理人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

3.及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。如果業主對物業服務的有關情況提出詢問的,物業服務企業或者其他管理人應及時予以答復。這樣,有利于保障業主的知情權。

4. 執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

第二百八十六條  業主應當遵守法律、法規以及管理規約,相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及 管理規約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴,有關行政主管部門應當依法處理。

釋義

本條是關于業主的義務以及對業主合法權益保護的規定。

本條第1款規定,遵守法律、法規和管理規約是業主基本的義務。業主的相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主有義務予以配合。

如果在建筑區劃內出現對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定、飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,業主大會或者業主委員會應追究行為人的民事責任,以維護業主的權益。業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約,或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定,實施下列行為的,可以認定為本條第2款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”:(1)損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施,在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用;(2)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;(3)違反規定進行房屋裝飾裝修;(4)違章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。根據本條第2款的規定,業主大會或者業主委員會迫究損害他人合法權益的行為人的方式包括:請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

本條第3款規定,如果損害他人合法權益的業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關業主可以向行政主管部門報告或者投訴,有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條  業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為,有權請求其承擔民事責任。

釋義

本條是關于業主有權請求建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主承擔民事責任的規定。

在實踐中,建設單位、物業服務企業或者其他管理人侵害業主合法權益的情形時有發生。例如,建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分,改變其使用功能或者進行經營性活動,便侵害了業主的共有權。有的業主任意棄置坑圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等行為,也造成了其他業主權益的損害。為了保護業主的合法權益,本條規定業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為,有權請求其承擔民事責任。